του Πέτρου Σταθάτου

Διάβαζα την προκήρυξη για τη μακροχρόνια μίσθωση του Ξενία Ναυπάκτου.

Γνωρίζω πως δέσμευση του νυν δημάρχου είναι το «ούτε ένα επιπλέον μέτρο δόμησης , ούτε ένα επιπλέον κυβικό μπετό » , αλλά με αυτό ως προϋπόθεση και με τους οικονομικούς όρους του διαγωνισμού είναι δύσκολο να μην κηρυχθεί άγονος ο διαγωνισμός.

Παραθέτω τα βασικά μέρη εν τάχει, για να υπάρχει και κοινή βάση συζήτησης. Το ΞΕΝΙΑ αποτελείται από 4 οικοδομικά τετράγωνα και έχει συνολικό εμβαδό περίπου 11500 μ2. Έχει 48 δωμάτια δηλαδή 96 κρεβάτια . Υπήρχε εστιατόριο και φυσικά ο «κήπος Νόβα». Επίσης ανήκει στη μονάδα και ο χώρος που τώρα στεγάζεται το ΚΕΠ. 

Στους όρους της προκήρυξης αναφέρεται μίσθωμα (ενοίκιο) τουλάχιστο 100000 ευρώ το χρόνο. Χρόνος αποπεράτωσης των εργασιών 28 μήνες (μέγιστο) και διάρκεια μίσθωσης 35 έτη. Επίσης αναφέρεται πως για όσο διάστημα κρατήσουν οι εργασίες το ενοίκιο θα πρέπει να καταβληθεί κανονικά (έστω και όχι άμεσα).

Όταν συντάσσονται οικονομοτεχνικές μελέτες για ξενοδοχεία , το σύνηθες βάθος χρόνου είναι τα 12 έτη και σε εξαιρετικές περιπτώσεις φτάνει τα 15. Ας δεχτούμε λοιπόν τα 12 έτη.

Ψάχνοντας για κάποιους δείκτες βρήκα πως η μέση πληρότητα στην περιοχή είναι (για ξενοδοχεία 3*) περίπου 25% το Μάιο και γύρω στο 60% τον Αύγουστο . Χωρίς να έχω παραπάνω στοιχεία και βάζοντας ως δεδομένο πως η Ναύπακτος δεν έχει το μέγεθος της τουριστικής περιόδου των νησιών , βγάζω το «αυθαίρετο » συμπέρασμα πως η πληρότητα σε ετήσια βάση με δυσκολία θα ξεπερνάει το 35%. Εδώ μπορεί κάποιος από τους φίλους ξενοδόχους να παρέμβει και να μας πει τη άποψή του.

Επίσης από την ίδια πηγή βλέπουμε πως η μέση τιμή στην περιοχή για ένα 3* δύσκολα θα ξεπεράσει τα 55 Ευρώ (μπορεί τον Αύγουστο να είναι 80 , αλλά το Φεβρουάριο είναι 35 σε έναν εμπορικό αντιπρόσωπο που θα κοιμηθεί μια βραδιά για να δει πελάτες την άλλη μέρα). Με το Φ.Π.Α να είναι στο 6,5% αυτό μας δίνει καθαρό περίπου 51 ευρώ. Αν θεωρήσουμε πως το περιθώριο κέρδους είναι 40%(δηλαδή για κάθε 100 ευρώ που εισπράττει τα 60 είναι λειτουργικά έξοδα (ρεύμα , προσωπικό , παροχές) και τα υπόλοιπα 40 κέρδος για να καλυφθούν ενοίκια , τόκοι και συντήρηση παγίων κλπ τότε βλέπουμε πως σε μία χρονιά τα εκτιμόμενα κέρδη πριν την αφαίρεση του ενοικίου και της απόσβεσης της επένδυσης (δε γνωρίζω πόσα εκατομμύρια χρειάζεται για να φτιαχτεί) είναι: 48*0,35*51*365*0,4 (δηλ. πόσα δωμ έχω επί πόση είναι η πληρότητα , επί πόσο είναι η μέση τιμή δωματίου , επί τις 365 ημέρες του χρόνου , επί το μικτό περιθώριο κέρδους) = 125.093 Αυτό είναι το κέρδος πριν πληρώσω το ενοίκιο και φυσικά πριν αρχίσω να παίρνω πίσω τα χρήματα που επένδυσα. Μα το ενοίκιο είναι ήδη 120000 ευρώ.

Ναι δεν είναι 100000 όπως αρχικά λέγεται , αλλά 120000 γιατί στα 12 πρώτα χρόνια θα πληρώσω 12*100000 , αλλά θα το έχω λειτουργήσει 10, γιατί τα πρώτα 2 το κατασκεύαζα! (γράφω όλα τα ποσά σε παρούσες αξίες για ευκολία). Επίσης να πω πως στους παραπάνω υπολογισμούς έβαλα σχετικά αισιόδοξα μεγέθη ! Δηλ. το περιθώριο 40% , ή η μέση τιμή δωματίου 55 ευρώ είναι μεγέθη που δεν «πιάνονται» εύκολα. Έτσι για παράδειγμα αν η τιμή γίνει 48 και το περιθώριο 35% , τα κέρδη γίνονται 96730. Προφανώς δε φτάνουν ούτε για τα έξοδα ενοικίου, μη μιλήσω για αποσβέσεις!

Και ποια είναι η πρότασή σου θα ρωτήσει κανείς ?

Κατ” αρχάς να πω πως ένα ξενοδοχείο με αυτό το ενοίκιο κι αυτά τα δωμάτια (48) δε «βγαίνει» . Έτσι απλά.

ΑΝ λοιπόν θέλουμε το ΞΕΝΙΑ να μείνει ξενοδοχείο , χρειαζόμαστε παραπάνω δωμάτια. Υπάρχει χώρος να γίνουν αυτά ? 

Υπάρχει γιατί η κάλυψη είναι στο 50% και η δόμηση επίσης στο 50%.

Θέλουμε να το κάνουμε αυτό ? 

Αυτή η απάντηση δε θα δοθεί από μένα , αλλά από τους διοικούντες το δήμο . Αυτό που με σιγουριά ξέρω είναι πως ένα οικόπεδο 11500 μ2 στο κέντρο της πόλης , δε φέρνει εισόδημα (άμεσο ή έμμεσο) στο δήμο για πάνω από 10 χρόνια .

Και που θα βρεθούν επενδυτές???? Εδώ είναι ένα ερώτημα! 

Και γιατί δεν το κάνομε μόνοι μας λέω εγώ!

Όχι ως δήμος, αλλά ως ιδιώτες. Αν συνταχθεί μελέτη ανακατασκευής και δούμε το τελικό κόστος, πόσο δύσκολο είναι νομίζετε να μαζευτούν αυτά τα κεφάλαια από πολίτες της Ναυπάκτου? Πόσο δύσκολο είναι φτιαχτεί μια Α.Ε και να έχει δικαίωμα συμμετοχής (με όσο ποσό μπορεί ) ο καθένας.

Και μετά με 3 εκ (πχ) ίδια κεφάλαια πόσο δύσκολο είναι να δανειστείς άλλο 1,5 εκ από μια τράπεζα , όταν το έχεις εντάξει και σε κάποιο πρόγραμμα?

Και ποιος θα το «τρέχει» ? Κι αυτό λύνεται ! Θα υπάρξουν αρκετές εταιρείες πρόθυμες να πληρωθούν και να δουλέψουν!

Και η πρόταση δεν τελειώνει εκεί. Πρόσφατα βγήκε η είδηση πως κάποια οικόπεδα της Ναυπάκτου θα πουληθούν μέσω ΤΑΙΠΕΔ . Μέσα σ” αυτά και το οικόπεδο στις «τσουλήθρες»(?) .. . . . . . . .

Ακριβώς ! Στην ουσία μιλάω για ιδιωτική Α.Ε «λαϊκής βάσης» που θα αναλάβει με ίδια κεφάλαια (που υπάρχουν) την τουριστική ανάδειξη της πόλης!

3100